Sementara kontrak konstruksi berfungsi sebagai harga sarana konstruksi, mereka juga meng alokasikan struktur risiko kepada berbagai pihak yang terlibat.
Pemilik memiliki kekuasaan tunggal untuk menentukan jenis kontrak harus digunakan untuk fasilitas tertentu yang akan dibangun dan untuk menetapkan persyaratan dalam perjanjian kontrak. Hal ini penting untuk memahami risiko kontraktor yang terkait dengan berbagai jenis kontrak konstruksi.
Kontrak Lump Sum
Dalam kontrak lump sum, pemilik dasarnya telah memberikan semua risiko kepada kontraktor, yang pada gilirannya dapat diharapkan untuk meminta markup yang lebih tinggi dalam rangka untuk mengurus kontinjensi yang tak terduga. Selain harga lump sum tetap, komitmen lain yang sering dibuat oleh kontraktor dalam bentuk submittals seperti jadwal tertentu, sistem pelaporan manajemen atau program kendali mutu. Jika biaya aktual dari proyek ini diremehkan, meremehkan biaya akan mengurangi keuntungan kontraktor dengan jumlah tersebut. Membesarkan memiliki efek berlawanan, tetapi dapat mengurangi kemungkinan menjadi penawar terendah untuk proyek tersebut.
Kontrak Harga Satuan
Dalam kontrak harga satuan, risiko estimasi yang tidak akurat kepastan volume / quantity nya untuk beberapa pekerjaan utama dihapus dari kontraktor. Namun, beberapa kontraktor dapat mengajukan "tawaran tidak seimbang" ketika menemukan perbedaan yang besar antara estimasi dan perkiraan pemilik dari kuantitas. Tergantung pada kepercayaan kontraktor pada perkiraan sendiri dan kecenderungan pada risiko, kontraktor bisa sedikit menaikkan harga unit pada setiap pekerjaan yang kurang bermakna sambil menurunkan harga unit pada setiap pekerjaan lainnya. Jika kontraktor benar dalam penilaian, dapat meningkatkan keuntungan secara substansial sejak pembayaran dilakukan pada kuantitas pekerjaan yang sebenarnya, dan jika sebaliknya adalah benar, dapat kehilangan atas dasar ini.
Selanjutnya, pemilik dapat mendiskualifikasi seorang kontraktor jika tawaran itu tampaknya sangat tidak wajar. Sejauh bahwa meremehkan atau melebih-lebihkan disebabkan oleh perubahan dalam kuantitas pekerjaan, kesalahan tidak akan membawa efek keuntungan kontraktor di luar markup dalam harga unit.
Cost Plus Fixed Percentage Contract
Untuk jenis tertentu konstruksi yang melibatkan teknologi baru atau kebutuhan yang sangat mendesak, pemilik kadang-kadang dipaksa untuk menanggung semua risiko kelebihan biaya. Kontraktor akan menerima biaya pekerjaan yang sebenarnya langsung ditambah persentase tetap, dan memiliki sedikit insentif untuk mengurangi biaya pekerjaan. Selanjutnya, jika ada kebutuhan mendesak untuk menyelesaikan proyek, pembayaran lembur untuk pekerja yang umum dan selanjutnya akan meningkatkan biaya pekerjaan. Kecuali ada alasan kuat, seperti urgensi dalam pembangunan instalasi militer, pemilik tidak harus menggunakan jenis kontrak.Cost Plus Fixed Fee Contract
Jenis kontrak di bawah ini, kontraktor akan menerima biaya pekerjaan yang sebenarnya langsung plus biaya tetap, dan akan memiliki beberapa insentif untuk menyelesaikan pekerjaan dengan cepat karena biaya adalah tetap terlepas dari durasi proyek. Namun, pemilik masih mengasumsikan risiko biaya pekerjaan langsung diserbu sementara kontraktor tersebut mungkin mengasumsikan resiko erosi dari keuntungan jika proyek ini diseret di luar waktu yang diharapkan.
Cost Plus Variable Percentage Contract
Target Estimate Contract
Ini adalah bentuk lain dari kontrak yang menetapkan sanksi hukuman atau hadiah untuk kontraktor, tergantung pada apakah biaya yang sebenarnya lebih besar dari atau kurang dari perkiraan biaya langsung pekerjaan kontraktor. Biasanya, ditentukan persentase penghematan untuk dibagi oleh pemilik dan kontraktor dan durasi proyek ditentukan dalam kontrak. Bonus atau denda dapat ditetapkan untuk tanggal penyelesaian proyek yang berbeda.
Guaranteed Maximum Cost Contract
Bila ruang lingkup proyek didefinisikan dengan baik, pemilik dapat memilih untuk meminta kontraktor untuk mengambil semua risiko, baik dari segi biaya proyek aktual dan waktu proyek. Setiap perintah perubahan pekerjaan dari pemilik harus sangat kecil jika disediakan semua spesifikasi kinerja untuk pemilik pada awal konstruksi. Pemilik dan kontraktor setuju untuk biaya proyek yang dijamin maksimum oleh kontraktor. Mungkin ada atau mungkin tidak ketentuan tambahan untuk berbagi penghematan jika ada dalam kontrak. Jenis kontrak ini sangat cocok untuk operasional turnkey.
