Untuk proyek biasa ukuran sedang dan kompleksitas, pemilik sering mempekerjakan desainer (sebuah perusahaan / teknik arsitektur) yang mempersiapkan rencana rinci dan spesifikasi untuk konstruktor (kontraktor umum).
Perancang juga bertindak atas nama pemilik untuk mengawasi pelaksanaan proyek selama konstruksi. Kontraktor umum bertanggung jawab untuk pembangunan itu sendiri meskipun pekerjaan sebenarnya dapat dilakukan oleh sejumlah subkontraktor khusus. Pemilik biasanya menegosiasikan biaya untuk layanan dengan perusahaan arsitektur / Engineering (A/E).
Selain tanggung jawab merancang pembangunan tersebut, perusahaan A/E juga latihan untuk beberapa derajat pengawasan konstruksi sebagaimana dimaksud oleh pemilik.
Secara tradisional, perusahaan A/E menganggap dirinya sebagai profesional desain yang mewakili pemilik yang tidak harus berkomunikasi dengan kontraktor potensial untuk menghindari kolusi atau konflik kepentingan.
Inspektur lapangan bekerja untuk sebuah perusahaan A/E biasanya mengikuti melalui pelaksanaan proyek setelah desain selesai dan jarang memiliki input yang luas dalam desain itu sendiri. Karena iklim litigasi dalam dua dekade terakhir, sebagian besar perusahaan A/E hanya menyediakan pengamat daripada inspektur di lapangan. Bahkan shop drawing fabrikasi atau skema pembangunan yang diajukan oleh kontraktor untuk persetujuan ditinjau dengan disclaimer tanggung jawab oleh perusahaan A / E.
Pemilik mungkin memilih konstruktor umum baik melalui penawaran kompetitif atau melalui negosiasi. Lembaga-lembaga publik yang diperlukan untuk menggunakan modus penawaran yang kompetitif, sementara organisasi swasta dapat memilih salah satu modus operasional.
Dalam menggunakan penawaran yang kompetitif, pemilik dipaksa untuk menggunakan urutan desainer-konstruktor karena rencana rinci dan spesifikasi harus siap sebelum mengundang peserta tender untuk mengajukan tawaran mereka. Jika pemilik memilih untuk menggunakan kontrak dinegosiasikan, ia bebas untuk menggunakan konstruksi bertahap jika menginginkannya.
Kontraktor umum dapat memilih untuk melakukan semua atau bagian dari pekerjaan konstruksi, atau bertindak hanya sebagai seorang manajer dengan subkontrak semua konstruksi untuk subkontraktor. Kontraktor umum juga dapat memilih subkontraktor melalui penawaran kompetitif atau kontrak dinegosiasikan. Kontraktor umum dapat mengajukan sejumlah subkontraktor untuk mengutip harga untuk subkontrak sebelum mengirimkan penawarannya kepada pemilik.
Namun, subkontraktor sering tidak dapat memaksa pemenang kontraktor umum untuk menggunakannya pada proyek. Situasi ini dapat menyebabkan praktek-praktek yang dikenal sebagai bid shopping dan bid peddling. Bid shopping mengacu pada situasi ketika kontraktor melakukan pendekatan pada subkontraktor, mereka mengutip harga-harga umum yang digunakan dalam kontrak pemenang dalam rangka mencari sub-kontrak harga yang lebih rendah.
Bid peddling mengacu pada tindakan subkontraktor yang menawarkan harga subkontrak lebih rendah ke subkontraktor umum pemenang dalam rangka untuk menyisihkan para subkontraktor awal yang harga nya dipakai oleh kontraktor umum sebelum pengajuan tawaran. Dalam kedua kasus, kualitas konstruksi mungkin harus dikorbankan, dan beberapa undang-undang negara melarang praktek-praktek ini untuk proyek-proyek publik.
Meskipun urutan desainer-konstruktor masih banyak digunakan karena persepsi publik terhadap keadilan dalam penawaran kompetitif, pemilik swasta mengakui kerugian dari menggunakan pendekatan ini ketika proyek besar dan kompleks dan ketika tekanan pasar membutuhkan durasi proyek lebih pendek dari yang dapat dicapai dengan menggunakan metode tradisional.
