Ketika pemilik memutuskan untuk mencari layanan profesional untuk desain dan konstruksi fasilitas, dia dihadapkan dengan berbagai pilihan yang luas.
Jenis layanan yang dipilih tergantung untuk tingkat besar pada jenis konstruksi dan pengalaman pemilik dalam berurusan dengan berbagai profesional di proyek-proyek sebelumnya dilakukan oleh perusahaan. Umumnya, jenis umum beberapa layanan profesional mungkin terlibat baik secara terpisah atau dalam kombinasi tertentu oleh pemilik.
Konsultan Perencanaan Keuangan
Pada tahap awal perencanaan strategis untuk proyek modal, pemilik sering mencari jasa konsultan perencanaan keuangan seperti akuntansi publik bersertifikat (CPA) untuk mengevaluasi kelayakan ekonomi dan keuangan dari Pembangunan fasilitas, khususnya sehubungan dengan berbagai ketentuan daerah, negara bagian dan lokal undang-undang perpajakan yang dapat mempengaruhi keputusan investasi.
Bank investasi juga dapat berkonsultasi pada berbagai pilihan untuk fasilitas pembiayaan dalam rangka untuk menganalisis jangka panjang mereka efek pada kesehatan keuangan organisasi pemilik.
Perusahaan Arsitektur dan Engineering / Rekayasa
Secara tradisional, pemilik melibatkan sebuah perusahaan (A/E) arsitektur dan rekayasa atau konsorsium sebagai konsultan teknis dalam mengembangkan desain awal.
Setelah desain teknik dan pengaturan pendanaan untuk proyek selesai, pemilik akan masuk ke dalam kontrak konstruksi dengan kontraktor umum baik melalui tender atau negosiasi. Kontraktor umum akan bertindak sebagai konstruktor dan / atau koordinator dari sejumlah besar subkontraktor yang melakukan berbagai spesialisasi untuk penyelesaian proyek. Perusahaan A/E melengkapi desain dan juga dapat memberikan pada pemeriksaan kualitas selama konstruksi. Dengan demikian, perusahaan A/E bertindak sebagai profesional utama atas nama pemilik dan mengawasi pembangunan untuk memastikan hasil yang memuaskan. Praktek ini paling sering terjadi pada konstruksi bangunan. Dalam dua dekade terakhir, pendekatan tradisional telah menjadi kurang populer untuk sejumlah alasan, terutama untuk proyek-proyek skala besar.
Perusahaan A / E, yang di libat kan oleh pemilik sebagai profesional utama untuk desain dan inspeksi, telah menjadi lebih terisolasi dari proses konstruksi. Hal ini terjadi karena tekanan untuk mengurangi biaya ke perusahaan A/E, ancaman litigasi tentang cacat konstruksi, dan kurangnya pengetahuan tentang teknik-teknik konstruksi baru pada bagian arsitek dan profesional rekayasa. Alih-alih mempersiapkan rencana pembangunan bersama dengan desain, banyak perusahaan A/E tidak lagi bertanggung jawab untuk rincian konstruksi, juga mereka tidak memberikan pemeriksaan lapangan periodik dalam banyak kasus.
Sebagai fakta nya, perusahaan tersebut akan menempatkan disclaimer terkemuka terhadap tanggung jawab pada setiap gambar. Mereka mungkin memeriksa, dan mereka sering akan menganggap wakil mereka di lapangan sebagai pengamat bukan inspektur. Dengan demikian, perusahaan A/E dan kontraktor umum pada sebuah proyek sering menjadi antagonis yang mencari kepentingan mereka sendiri setelah bersaing. Akibatnya, bahkan constructibility dari beberapa desain rekayasa dapat menjadi isu pertentangan. Untuk melaksanakan sikap protektif yang ekstrim, spesifikasi disiapkan oleh perusahaan A/E untuk kontraktor, yang pada umum nya seringkali melindungi kepentingan perusahaan A/E dengan mengorbankan kepentingan pemilik dan kontraktor.
Dalam rangka untuk mengurangi biaya konstruksi, beberapa pemilik menuntut “value engineering / rekayasa nilai”, yang berusaha untuk mengurangi biaya konstruksi dengan meminta desain kedua yang mungkin biaya kurang dari desain asli yang dihasilkan oleh perusahaan A/E. Dalam prakteknya, desain kedua diajukan oleh kontraktor setelah menerima kontrak konstruksi pada jumlah ditetapkan, dan penghematan biaya yang dihasilkan dari mendesain ulang dibagi oleh kontraktor dan pemilik.
Kontraktor mampu menyerap biaya mendesain ulang dari keuntungan dalam konstruksi atau untuk mengurangi biaya konstruksi sebagai akibat dari desain ulang. Jika pemilik telah bersedia membayar biaya lebih tinggi untuk perusahaan A/E atau untuk lebih mengarahkan proses desain, perusahaan A/E mungkin telah menghasilkan desain perbaikan dengan di kenakan perubahan biaya kurang. Terlepas dari kebaikan rekayasa nilai, praktik ini telah merusak peran perusahaan A/E sebagai profesional utama bertindak atas nama pemilik untuk mengawasi kontraktor
Perusahaan Desain in Built (Rancang Bangun)
Sebuah kecenderungan umum dalam pembangunan industri, khususnya untuk proyek-proyek besar, adalah untuk menggunakan jasa sebuah perusahaan desain in Built.
Dengan mengintegrasikan desain dan manajemen konstruksi dalam organisasi tunggal, banyak konflik antara desainer dan konstruktor mungkin dihindari. Secara khusus, desain akan erat diteliti untuk constructibility mereka.
Namun, seorang pemilik sebuah perusahaan rancang bangun harus memastikan bahwa kualitas fasilitas yang dibangun tidak dikorbankan oleh keinginan untuk mengurangi waktu atau biaya guna menyelesaikan proyek. Juga, sulit untuk menggunakan penawaran kompetitif dalam jenis proses rancang bangun. Akibatnya, pemilik harus relatif canggih dalam negosiasi kontrak konstruksi yang realistis dan biaya yang efektif.
Salah satu keuntungan yang paling jelas dari proses rancang bangun terintegrasi adalah penggunaan konstruksi bertahap untuk proyek besar. Dalam proses ini, proyek ini dibagi menjadi beberapa tahapan, masing-masing yang dapat dirancang dan dibangun dengan cara yang bertahap. Setelah selesai dari desain tahap pertama, konstruksi dapat dimulai tanpa menunggu selesainya desain dari fase kedua, dll. Jika koordinasi yang tepat dilaksanakan. durasi total proyek dapat sangat dikurangi.
Keuntungan lain adalah untuk mengeksploitasi kemungkinan menggunakan pendekatan turnkey dimana pemilik dapat mendelegasikan semua tanggung jawab untuk merancang / membangun dari perusahaan yang akan memberikan fasilitas lengkap kepada pemilik dengan memenuhi spesifikasi kinerja pada harga yang ditentukan.
Profesional Manajer Konstruksi
Dalam beberapa tahun terakhir, generasi baru manajer konstruksi (MK/CM) menawarkan layanan profesional dari awal sampai penyelesaian proyek konstruksi.
Para manajer konstruksi sebagian besar berasal dari jajaran perusahaan kontraktor A / E atau umum yang mungkin atau tidak mungkin mempertahankan peran ganda dalam pelayanan pemilik. Dalam setiap kasus, pemilik dapat bergantung pada pelayanan profesional prima tunggal untuk mengelola seluruh proses proyek konstruksi. Namun, seperti perusahaan A/E dari beberapa dekade lalu, manajer konstruksi dihargai oleh beberapa pemilik tetapi tidak oleh orang lain. Tak lama, beberapa pemilik menemukan bahwa manajer konstruksi juga mungkin mencoba untuk melindungi kepentingan mereka sendiri yang bukan sebagai pemilik ketika taruhannya tinggi.
Ini harus jelas bagi semua yang terlibat dalam proses konstruksi bahwa pihak yang diperlukan untuk mengambil risiko lebih tinggi menuntut imbalan yang lebih besar. Jika pemilik ingin melibatkan sebuah perusahaan A/E atas dasar biaya rendah, bukan kualifikasi yang mapan, sering mendapatkan apa yang di kehendaki, atau jika pemilik ingin kontraktor umum untuk menanggung biaya ketidakpastian dalam konstruksi seperti kondisi pondasi, harga kontrak akan lebih tinggi bahkan jika penawaran kompetitif digunakan dalam mencapai kesepakatan kontrak.
Tanpa saling menghormati dan mempercayai, pemilik tidak dapat mengharapkan bahwa manajer konstruksi dapat menghasilkan hasil yang lebih baik dari profesional lainnya. Oleh karena itu, pemilik harus memahami tanggung jawab sendiri dan resiko yang ingin menetapkan untuk dirinya sendiri dan kepada peserta lain dalam proses.
Manajer Operasi dan Pemeliharaan
Meskipun banyak pemilik menyimpan staf permanen untuk operasi dan pemeliharaan sarana yang dibangun, yang lain mungkin lebih suka untuk kontrak tugas-tugas seperti kepada manajer profesional.
Maklum, itu adalah umum untuk menemukan staf in-house untuk operasi dan pemeliharaan pada industri khusus tanaman dan fasilitas infrastruktur, dan penggunaan manajer di luar kontrak untuk operasi dan pemeliharaan sewa properti seperti apartemen dan gedung perkantoran.
Namun, ada pengecualian untuk praktik umum. Misalnya, pemeliharaan jalan raya publik dapat dikontrak untuk perusahaan-perusahaan swasta. Dalam kasus apapun, manajer dapat memberikan spektrum operasi dan jasa pemeliharaan untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan persyaratan perjanjian kontrak. Dengan demikian, pemilik dapat terhindar penyediaan keahlian secara in-house untuk mengoperasikan dan memelihara fasilitas.
Manajemen Fasilitas / Building Management
Sebagai perpanjangan logis untuk mendapatkan pelayanan terbaik sepanjang siklus hidup proyek dari fasilitas yang dibangun, beberapa pemilik dan pengembang yang menerima menambahkan perencanaan strategis pada awal dan pemeliharaan fasilitas sebagai tindak lanjut untuk mengurangi ruang-biaya yang terkait dalam kepemilikan real estate mereka.
Akibatnya, beberapa perusahaan arsitektur/teknik dan perusahaan manajemen konstruksi dengan berbasis keahlian komputer, bersama dengan perusahaan desain interior, menawarkan front-end tersebut dan tindak lanjut layanan selain layanan yang lebih tradisional dalam desain dan konstruksi.
Spektrum layanan ini dijelaskan dalam Engineering News-Record (ENR ) sebagai berikut:
Manajemen Fasilitas adalah ruang disiplin perencanaan, merancang, membangun dan mengelola - untuk proses dalam setiap jenis struktur dari bangunan kantor. Hal ini melibatkan pengembangan kebijakan fasilitas perusahaan, prakiraan jangka panjang, real estate, persediaan ruang, proyek (melalui desain, konstruksi dan renovasi), operasi bangunan dan rencana pemeliharaan dan perabot dan persediaan peralatan.
Sebuah denominator umum dari semua perusahaan memasuki layanan baru adalah bahwa mereka semua memiliki kemampuan komputer yang kuat dan investasi komputer yang canggih. Selain penggunaan komputer untuk membantu desain dan pemantauan konstruksi , layanan mencakup penyusunan catatan komputer untuk rencana bangunan yang dapat diserahkan pada akhir konstruksi untuk kelompok pemiliknya manajemen fasilitas. Sebuah basis data komputer informasi fasilitas memungkinkan bagi para perencana dalam organisasi pemilik untuk memperoleh informasi gambaran perkiraan jangka panjang, sementara manajer lini dapat menggunakan informasi sebagai catatan pembangunan, sewa menyewa, biaya utilitas, dll untuk operasi harian
