Untuk kontraktor umum atau subkontraktor, arus kas profil biaya dan pendapatan untuk proyek konstruksi biasanya mengikuti pekerjaan yang sedang berlangsung yang kontraktor akan dibayar secara berkala. Markup oleh kontraktor di atas estimasi biaya sudah termasuk dalam harga kontrak total dan syarat-syarat kontrak yang paling umum untuk penggantian biaya bulanan pekerjaan yang telah diselesaikan retainage kurang.
Pada periode waktu 0, yang menunjukkan awal kontrak konstruksi, jumlah yang besar mungkin telah dihabiskan dalam persiapan. Biaya kontraktor yang terjadi lebih atau kurang terus-menerus selama durasi proyek digambarkan oleh kurva kontinu sesepenggal sedangkan penerimaan (seperti pembayaran kemajuan dari pemilik) yang diwakili oleh fungsi langkah seperti yang ditunjukkan pada Gambar. 7-1.
Pembayaran pemilik untuk pekerjaan yang diselesaikan diasumsikan lag satu periode balik biaya, kecuali bahwa proporsi pemotongan atau sisanya dibayar pada akhir konstruksi. Metode analisis yang diterapkan pada situasi nyata dimana jangka waktu diwakili oleh satu bulan dan jumlah periode waktu diperpanjang untuk mencakup penerimaan tertunda akibat retainage.
Pada periode waktu 0, yang menunjukkan awal kontrak konstruksi, jumlah yang besar mungkin telah dihabiskan dalam persiapan. Biaya kontraktor yang terjadi lebih atau kurang terus-menerus selama durasi proyek digambarkan oleh kurva kontinu sesepenggal sedangkan penerimaan (seperti pembayaran kemajuan dari pemilik) yang diwakili oleh fungsi langkah seperti yang ditunjukkan pada Gambar. 7-1.
Pembayaran pemilik untuk pekerjaan yang diselesaikan diasumsikan lag satu periode balik biaya, kecuali bahwa proporsi pemotongan atau sisanya dibayar pada akhir konstruksi. Metode analisis yang diterapkan pada situasi nyata dimana jangka waktu diwakili oleh satu bulan dan jumlah periode waktu diperpanjang untuk mencakup penerimaan tertunda akibat retainage.
Gambar 7-1 Biaya Kontraktor dan Pembayaran Pemilik
Sementara profil arus kas dari pengeluaran dan penerimaan diharapkan bervariasi untuk proyek yang berbeda, karakteristik kurva yang digambarkan pada Gambar. 7-1 cukup umum untuk kebanyakan kasus. Biarkan t E mewakili biaya kontraktor pada periode t, dan P t mewakili pemilik pembayaran pada periode t, untuk t = 0,1,2 ,..., n untuk n = 5 dalam kasus ini. Arus kas bersih operasional pada akhir periode t untuk t 0 diberikan oleh:
(7.17)
dimana t adalah positif untuk surplus dan negatif untuk kekurangan.
Kas kumulatif arus operasi pada akhir periode t sebelum menerima pembayaran P t (untuk t 1) adalah:
(7.18) 
dimana N t-1 adalah arus kas bersih kumulatif dari periode ke periode 0 (t-1). Selanjutnya, operasi kumulatif arus kas bersih setelah menerima pembayaran P t pada akhir periode t (untuk t 1) adalah:
(7.19)
Laba kotor G operasi untuk proyek n-periode didefinisikan sebagai arus kas operasi bersih pada t = n dan diberikan oleh:
(7.20)
Penggunaan N n sebagai ukuran dari laba usaha kotor memiliki kelemahan yang tidak disesuaikan dengan nilai waktu dari uang.
Karena arus kas bersih Sebuah t (untuk t = 0,1 ,..., n) untuk suatu proyek konstruksi merupakan jumlah uang tunai yang diperlukan atau diperoleh setelah pembayaran pemilik adalah membajak kembali ke proyek pada akhir periode t, tingkat pengembalian internal / internal rate of return (IRR)dari arus kas sering dikutip dalam literatur tradisional di konstruksi sebagai ukuran keuntungan. Untuk menghitung IRR, biarkan nilai sekarang bersih (NPV) dari A t didiskontokan pada discount rate i per periode menjadi nol, yaitu,
(7.21)
I yang dihasilkan (jika unik) dari larutan Pers. (7.21) adalah IRR dari arus kas bersih t A. Selain komplikasi yang mungkin terlibat dalam pemecahan Persamaan. (7.21), i = IRR yang dihasilkan memiliki arti kepada kontraktor hanya jika perusahaan keuangan seluruh proyek dari modal sendiri. Hal ini jarang jika pernah terjadi sejak perusahaan konstruksi yang paling sangat leveraged, yaitu mereka memiliki ekuitas yang relatif kecil dalam aset tetap seperti peralatan konstruksi, dan tergantung hampir sepenuhnya pada pinjaman dalam pembiayaan proyek-proyek konstruksi individu. Penggunaan IRR dari arus kas bersih sebagai ukuran keuntungan bagi kontraktor sehingga menyesatkan. Ini tidak mewakili bahkan IRR bank ketika kontraktor keuangan proyek melalui Overdrafts sejak laba usaha kotor tidak akan diberikan ke bank.
Karena Overdrafts adalah bentuk paling umum pembiayaan untuk proyek-proyek ukuran kecil atau menengah, kita akan mempertimbangkan biaya pembiayaan dan efek pada keuntungan - penggunaan Overdrafts.
Lihat,
menjadi arus kas kumulatif sebelum pembayaran pemilik pada periode t, termasuk bunga dan 
menjadi arus kas bersih kumulatif pada periode t termasuk bunga.
Pada t = 0 ketika tidak ada bunga,
= 0 dan F 
= N 0. Untuk t dalam periode t dapat diperoleh dengan mempertimbangkan kontraktor expensesI E t untuk tersebar merata selama periode tersebut.
Lihat,
menjadi arus kas kumulatif sebelum pembayaran pemilik pada periode t, termasuk bunga dan menjadi arus kas bersih kumulatif pada periode t termasuk bunga.Pada t = 0 ketika tidak ada bunga,
= 0 dan F = N 0. Untuk t dalam periode t dapat diperoleh dengan mempertimbangkan kontraktor expensesI E t untuk tersebar merata selama periode tersebut.
Dimasukkannya enterest pada t E biaya kontraktor selama periode t (untuk G 1) didasarkan pada alasan bahwa kurva berbentuk S yang menggambarkan biaya kontraktor dalam Gambar 7-1 cukup khas dari situasi yang sebenarnya, di mana pembayaran pemilik biasanya dibuat pada akhir periode didefinisikan dengan baik. Oleh karena itu, bunga atas beban selama periode t didekati oleh salah satu setengah dari jumlah seolah-olah biaya dibayar pada awal periode. Bahkan, E t adalah akumulasi dari semua biaya pada periode t dan diperlakukan - sebagai biaya pada akhir periode.
Dengan demikian, bunga per periode
(Untuk t
1) adalah kombinasi dari beban bunga untuk N t-1 pada periode dan bahwa untuk satu setengah E t pada periode yang sama t. Jika adalah negatif dan i adalah suku bunga pinjaman untuk kekurangan tersebut,
Dengan demikian, bunga per periode
(Untuk t 1) adalah kombinasi dari beban bunga untuk N t-1 pada periode dan bahwa untuk satu setengah E t pada periode yang sama t. Jika adalah negatif dan i adalah suku bunga pinjaman untuk kekurangan tersebut,
(7.22)
Jika positif dan h adalah tingkat investasi untuk surplus,
positif dan h adalah tingkat investasi untuk surplus,
(7.23)
Oleh karena itu, jika arus kas kumulatif bersih adalah negatif, bunga atas Overdrafts untuk setiap periode t dibayar oleh kontraktor pada akhir setiap periode. Jika N t adalah positif, surplus diindikasikan dan bunga berikutnya akan dibayarkan kepada kontraktor. Paling sering, N t adalah negatif selama periode waktu awal proyek dan menjadi positif dalam periode kemudian ketika kontraktor telah menerima pembayaran melebihi pengeluaran.
adalah negatif, bunga atas Overdrafts untuk setiap periode t dibayar oleh kontraktor pada akhir setiap periode. Jika N t adalah positif, surplus diindikasikan dan bunga berikutnya akan dibayarkan kepada kontraktor. Paling sering, N t adalah negatif selama periode waktu awal proyek dan menjadi positif dalam periode kemudian ketika kontraktor telah menerima pembayaran melebihi pengeluaran.
Termasuk bunga pada periode t, arus kas kumulatif pada akhir periode t sebelum menerima pembayaran P t (untuk t 1) adalah:
(7.24)
Selanjutnya, arus kas kumulatif bersih setelah menerima pembayaran P t pada akhir periode t (untuk t 1) adalah:
(7.25)
Laba kotor operasi 
pada akhir proyek n-periode termasuk biaya bunga:
(7.26) pada akhir proyek n-periode termasuk biaya bunga:
dimana 
adalah arus kas kumulatif bersih untuk t = n.
adalah arus kas kumulatif bersih untuk t = n.
Contoh 7-14: laba kotor Kontraktor dari proyek
Biaya kontraktor dan pembayaran pemilik untuk proyek konstruksi multi-tahun diberikan dalam Kolom 2 dan 3, masing-masing, dari Tabel 7-11. Setiap periode waktu diwakili oleh satu tahun, dan tingkat bunga tahunan untuk pinjaman i 11%. Perhitungan telah dilakukan dalam Tabel 7-11, dan G laba kotor kontraktor ditemukan untuk N 5 = $ 8.025.000 pada kolom terakhir dari tabel.
TABEL 7-11 Contoh Biaya dan Pembayaran Kontraktor Pemilik ($ Juta)
| |||||
Periode
t |
Kontraktor Beban
E t |
Pemilik Pembayaran
P t |
Arus Kas Bersih
Sebuah t |
Kumulatif Kas
Sebelum Pembayaran F t |
Kas Bersih Kumulatif
N t |
0
1 2 3 4 5 Total |
$ 3,782
7.458 10.425 14.736 11.420 5.679 $ 53,500 |
$ 0
6.473 9.334 13.348 16.832 15.538 $ 61,525 |
- $ 3,782
-0.985 -1.091 -1.388 +5.412 +9.859 + $ 8.025 |
- $ 3,782
-11.240 -15.192 -20.594 -18.666 -7.513 |
- $ 3,782
-4.767 -5.858 -7.246 -1.834 +8.025 |
Contoh 7-15: Efek Pembiayaan Konstruksi
Perhitungan arus kas kumulatif termasuk biaya bunga i = 11% untuk 7-14 Contoh ditunjukkan pada Tabel 7-12 dengan laba kotor
=
= $ 1.384.000. Hasil perhitungan juga ditunjukkan dalam Gambar 7-2.
TABEL 7-12 Contoh Arus Kas Kumulatif Termasuk Minat untuk Kontraktor ($ Juta)
| |||||
Periode (tahun)
t |
Beban konstruksi
E t |
Pemilik Pembayaran
P t |
Bunga Tahunan
|
Kumulatif
Sebelum Pembayaran |
Kumulatif
Arus Kas Bersih |
0
1 2 3 4 5 |
$ 3,782
7.458 10.425 14.736 11.420 5.679 |
0
$ 6,473 9.334 13.348 16.832 15.538 |
0
- $ 0,826 -1.188 -1.676 -1.831 -1.121 |
- $ 3,782
-12.066 -17.206 -24.284 -24.187 -14.154 |
- $ 3,782
-5.593 -7.872 -10.936 -7.354 +1.384 |
Efek Gambar 7-2 Pembiayaan Overdraft
