7.2 Pengaturan Kelembagaan untuk Pendanaan Fasilitas


Pengaturan pembiayaan yang berbeda secara tajam menurut jenis pemilik dan oleh jenis konstruksi fasilitas.

Sebagai salah satu contoh, proyek kota banyak dibiayai di Amerika Serikat dengan obligasi bebas pajak yang pembayaran bunga ke pemberi pinjaman dibebaskan dari pajak pendapatan. Akibatnya, pajak, obligasi daerah bebas tersedia dengan biaya bunga yang lebih rendah.
Pengaturan kelembagaan yang berbeda telah berevolusi untuk jenis tertentu dari fasilitas dan organisasi.

Sebuah perusahaan swasta yang berencana untuk melaksanakan proyek-proyek modal besar dapat menggunakan retained earnings / laba ditahan, dengan mencari mitra ekuitas dalam proyek ini, menerbitkan obligasi, menawarkan saham baru di pasar keuangan, atau mencari dana pinjaman dalam mode lain. Sumber dana yang potensial akan mencakup dana pensiun, perusahaan asuransi, investment trust, bank komersial dan lain-lain. 

Pengembang yang berinvestasi di properti real estate untuk tujuan sewa memiliki sumber yang sama, ditambah kuasi-pemerintah perusahaan seperti otoritas pembangunan perkotaan. Syndicators untuk investasi seperti real estate investment trust (REITs) serta dana pensiun dalam dan luar negeri mewakili relatif entri baru ke pasar keuangan untuk membangun uang hipotek.

Proyek-proyek publik dapat didanai oleh penerimaan pajak, obligasi pendapatan umum, atau obligasi khusus dengan pendapatan yang didedikasikan untuk fasilitas tertentu. Obligasi pendapatan umum akan dibayar dari pajak umum atau sumber pendapatan lainnya, sementara obligasi khusus akan ditebus baik oleh pajak khusus atau biaya pengguna dikumpulkan untuk proyek tersebut. Hibah dari tingkat pemerintahan yang lebih tinggi juga merupakan sumber penting dana untuk negara, kabupaten, kota atau lembaga lokal lainnya.

Meskipun berbagai sumber dana pinjaman, ada kesetaraan kasar dalam biaya aktual pinjaman uang untuk proyek jenis tertentu. Karena pemberi pinjaman dapat berpartisipasi dalam banyak pasar keuangan yang berbeda, mereka cenderung untuk beralih ke pinjaman yang mengembalikan hasil tertinggi untuk tingkat risiko tertentu. Akibatnya, dana pinjaman yang dapat diperoleh dari sumber yang berbeda cenderung memiliki biaya yang sangat mirip, termasuk biaya bunga dan biaya penerbitan.

Sebagai prinsip umum, bagaimanapun, biaya dana untuk pembangunan akan bervariasi berbanding terbalik dengan risiko pinjaman. Lender biasanya membutuhkan keamanan untuk pinjaman diwakili oleh aset nyata. Jika untuk beberapa alasan peminjam tidak dapat membayar pinjaman, maka peminjam dapat menguasai keamanan pinjaman. Sejauh bahwa aset yang digunakan sebagai jaminan adalah nilai pasti, maka pemberi pinjaman akan menuntut pengembalian yang lebih besar dan pembayaran bunga yang lebih tinggi.  Pinjaman dibuat untuk proyek-proyek dalam pembangunan merupakan resiko besar untuk lembaga keuangan. 

Jika pemberi pinjaman memperoleh fasilitas yang belum selesai, maka kembali menghadapi tugas sulit dalam perakitan tim proyek. Selain itu, default pada fasilitas dapat terjadi jika terjadi masalah seperti masalah yayasan atau unprofitability diantisipasi dari fasilitas masa depan. Sebagai hasil dari ketidakpastian ini, konstruksi untuk fasilitas pinjaman yang belum selesai mendapat perintah biaya premi bunga beberapa persen dibandingkan dengan pinjaman hipotek untuk fasilitas selesai.

Rencana pembiayaan biasanya akan menyertakan jumlah cadangan untuk menutupi biaya tak terduga, kenaikan biaya atau masalah arus kas. Cadangan ini dapat diwakili oleh cadangan khusus atau jumlah kontinjensi dalam anggaran proyek. Dalam kasus yang paling sederhana, cadangan ini mungkin mewakili perjanjian pinjaman dengan lembaga keuangan untuk membentuk garis kredit dalam hal kebutuhan. Untuk obligasi publik, dana cadangan khusus dikelola oleh pihak ketiga dapat didirikan. Biaya dana cadangan ini adalah selisih antara bunga yang dibayarkan kepada pemegang obligasi dan bunga yang diterima pada dana cadangan ditambah biaya administrasi.

Akhirnya, mengatur pembiayaan mungkin melibatkan periode panjang negosiasi dan review. Khusus untuk pembiayaan obligasi publik, persyaratan hukum tertentu dalam masalah ini harus dipenuhi. Tujuh bulan merupakan jadwal yang khas untuk menerbitkan obligasi pendapatan akan mencakup berbagai langkah yang diuraikan dalam Tabel 7-1. Dalam banyak kasus, kecepatan di mana dana dapat diperoleh akan menentukan mekanisme pembiayaan proyek.

TABEL 7-1 Ilustrasi Proses dan Waktu untuk Penerbitan Obligasi Pendapatan
Kegiatan
Waktu Kegiatan
Analisis alternatif keuangan
Persiapan dokumen hukum
Persiapan dokumen pengungkapan
Prakiraan biaya dan pendapatan
Rating Obligasi
Obligasi Pemasaran
Obligasi Penutupan dan Penerimaan Dana
0-4 minggu
1-17 Minggu
2-20 Minggu
4-20 Minggu
Minggu 20-23
Minggu 21-24
Minggu 23-26
 
Contoh 7-1: Contoh pilihan pembiayaan

Misalkan Anda mewakili perusahaan swasta mencoba untuk mengatur pembiayaan untuk bangunan markas baru. Ini adalah beberapa pilihan yang mungkin dianggap:

Gunakan ekuitas perusahaan dan laba ditahan:  
Bangunan dapat dibiayai dengan langsung melakukan sumber daya perusahaan. Dalam kasus ini, tidak ada pihak-pihak institusi lainnya akan terlibat di bidang keuangan. Namun, dana perusahaan ini mungkin terlalu terbatas untuk mendukung biaya penuh konstruksi.

• Konstruksi pinjaman dan hipotek jangka panjang:  
Dalam rencana ini, pinjaman diperoleh dari bank atau lembaga keuangan lainnya untuk membiayai biaya konstruksi. Setelah bangunan selesai, berbagai lembaga dapat didekati untuk memasok hipotek atau pendanaan jangka panjang untuk membangun. Rencana pembiayaan akan melibatkan baik pinjaman jangka pendek dan panjang, dan dua periode yang berbeda mungkin melibatkan pemberi pinjaman. Dana jangka panjang akan memiliki keamanan yang lebih besar sampai bangunan tersebut lengkap. Akibatnya, organisasi yang lebih mungkin tertarik dalam penyediaan dana (termasuk dana pensiun) dan beban bunga akan lebih rendah. Juga, ini rencana pembiayaan dasar mungkin dilengkapi dengan sumber-sumber lain seperti laba ditahan perusahaan atau bantuan dari lembaga pembangunan lokal.

• Sewa gedung dari pihak ketiga:  
Pada pilihan ini, korporasi akan kontrak untuk menyewa ruang di sebuah gedung markas dari pengembang. Pengembang ini akan bertanggung jawab untuk mendapatkan dana dan mengatur konstruksi. Rencana ini memiliki keuntungan dari meminimalkan jumlah dana yang dipinjam oleh perusahaan. Berdasarkan ketentuan dari kontrak sewa, perusahaan mungkin masih memiliki pengaruh yang besar atas desain bangunan kantor pusat meskipun pengembang bertanggung jawab untuk desain dan konstruksi.

• Memulai Joint Venture dengan Pemerintah Lokal:  
Di banyak daerah, pemerintah daerah akan membantu perusahaan-perusahaan lokal dengan usaha baru yang besar seperti markas baru. Bantuan ini dapat mencakup bantuan dalam properti perakitan, pinjaman bunga rendah atau pengurangan pajak proerty. Dalam ekstrim, pemerintah daerah dapat memaksa penjualan tanah melalui kekuatan mereka eminent domain untuk merakit plot diperlukan.

AddThis