Karena sifat unik dari fasilitas yang dibangun, maka pentinglah untuk memiliki harga yang berbeda untuk setiap fasilitas.
Harga kontrak konstruksi meliputi biaya proyek langsung termasuk biaya pengawasan lapangan ditambah markup dikenakan oleh kontraktor untuk biaya overhead umum serta
keuntungan. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga fasilitas akan bervariasi oleh jenis fasilitas dan lokasi juga.
Dalam setiap kategori utama konstruksi seperti perumahan, bangunan komersial, kompleks industri dan infrastruktur, ada segmen yang lebih kecil yang memiliki lingkungan yang sangat berbeda berkaitan dengan pengaturan harga. Namun, semua pengaturan harga memiliki beberapa fitur-fitur umum dalam bentuk dokumen hukum yang mengikat pemilik dan pemasok (s) fasilitas. Tanpa menangani masalah khusus dalam berbagai segmen industri, jenis yang paling umum dari pengaturan harga dapat digambarkan secara luas untuk menggambarkan prinsip-prinsip dasar.
Penawaran Kompetitif
Struktur dasar dari proses penawaran terdiri dari perumusan rencana rinci dan spesifikasi fasilitas berdasarkan tujuan dan persyaratan pemilik, dan undangan kontraktor yang memenuhi syarat untuk mengajukan penawaran atas hak untuk melaksanakan proyek tersebut.
Definisi dari kontraktor yang memenuhi syarat biasanya panggilan untuk menunjukkan bukti minimal pengalaman sebelumnya dan stabilitas keuangan.
Di sektor swasta, pemilik memiliki lintang yang cukup besar dalam memilih penawar, mulai dari kompetisi terbuka dengan pembatasan peserta tender untuk beberapa kontraktor yang disukai. Di sektor publik, aturan digambarkan secara hati-hati untuk menempatkan semua kontraktor yang memenuhi syarat kompetisi pada pijakan hukum yang sama dan ketat guna mencegah kolusi antara kontraktor dan tindakan tidak etis atau ilegal oleh pejabat publik.
Rencana rinci dan spesifikasi biasanya disiapkan oleh sebuah perusahaan arsitektur / engineering yang mengawasi proses lelang atas nama pemilik. Tawaran akhir biasanya disampaikan berdasarkan harga lump sum atau unit price, yang ditetapkan oleh pemilik.
Tawaran lump sum merupakan harga total yang kontraktor menawarkan untuk melengkapi fasilitas sesuai dengan rencana rinci dan spesifikasi. Satuan penawaran harga yang digunakan dalam proyek-proyek yang jumlah bahan atau jumlah tenaga kerja yang terlibat dalam beberapa pekerjaan utama sangat tidak pasti. Dalam kasus tersebut, kontraktor diijinkan untuk mengirimkan daftar harga unit untuk setiap pekerjaan, dan harga akhir yang digunakan untuk menentukan penawar terendah didasarkan pada harga lump sum dihitung dengan mengalikan kutipan harga satuan untuk setiap pekerjaan yang ditentukan sesuai kuantitas menurut perkiraan pemilik. Namun, total pembayaran kepada kontraktor pemenang akan didasarkan pada kuantitas aktual dikalikan dengan kutipan harga unit masing-masing.
Negosiasi Kontrak
Alih-alih mengundang penawaran yang kompetitif, pemilik swasta sering melelangkan untuk kontrak konstruksi dengan satu atau lebih kontraktor yang dipilih.
Alasan utama untuk menggunakan kontrak dinegosiasi adalah fleksibilitas dari jenis pengaturan harga, terutama untuk proyek-proyek ukuran besar dan kompleksitas yang besar atau untuk proyek-proyek yang secara substansial menduplikasi fasilitas sebelumnya yang disponsori oleh pemilik.
Seorang pemilik dapat nilai keahlian dan integritas kontraktor tertentu yang memiliki reputasi baik atau masa lalu telah bekerja dengan sukses untuk pemilik. Jika itu menjadi perlu untuk memenuhi batas waktu untuk penyelesaian proyek, pembangunan proyek dapat dilanjutkan tanpa menunggu selesainya rencana rinci dan spesifikasi dengan kontraktor yang dapat dipercaya oleh pemilik. Namun, staf pemilik harus sangat berpengetahuan dan kompeten dalam mengevaluasi proposal kontraktor dan pemantauan kinerja selanjutnya.
Umumnya, kontrak dinegosiasikan karena memerlukan penggantian biaya proyek langsung plus biaya kontraktor sebagaimana ditentukan oleh salah satu metode berikut:
1. Biaya ditambah persentase tetap
2. Biaya ditambah biaya tetap
3. Biaya ditambah biaya variabel
4. Sasaran estimasi
5. Dijamin harga atau biaya maksimum
Persentase tetap atau biaya tetap ditentukan pada awal proyek, sementara biaya variabel dan perkiraan target digunakan sebagai insentif untuk mengurangi biaya dengan berbagi apapun dalam penghematan biaya. Sebuah pengaturan maksimum membebankan biaya dijamin penalti pada kontraktor untuk overruns biaya dan kegagalan untuk menyelesaikan proyek tepat waktu. Dengan kontrak dijamin harga maksimum, jumlah di bawah maksimum biasanya dibagi antara pemilik dan kontraktor, sementara kontraktor bertanggung jawab untuk biaya di atas maksimal.
Spekulatif Konstruksi Hunian
Dalam konstruksi perumahan, pengembang sering membangun rumah dan kondominium untuk mengantisipasi permintaan pembeli rumah.
Karena kebutuhan dasar pembeli rumah yang sangat mirip dan desain rumah dapat menjadi standar untuk beberapa derajat, probabilitas untuk menemukan pembeli unit rumah yang baik dalam waktu yang relatif singkat cukup tinggi.
Akibatnya, pengembang bersedia untuk melakukan pembangunan spekulatif dan lembaga pemberi pinjaman juga bersedia membiayai pembangunan tersebut. Pengembang dasarnya menetapkan harga untuk setiap unit rumah karena pasar akan menanggung, dan dapat menyesuaikan harga unit yang tersisa pada waktu tertentu sesuai dengan tren pasar.
Angkatan Akun Konstruksi
Beberapa pemilik menggunakan staf in-house angkatan kerja untuk melakukan sejumlah besar konstruksi, terutama untuk penambahan, renovasi dan perbaikan. Kemudian, total kekuatan-rekening biaya termasuk di- biaya overhead rumah akan ada pengaturan harga untuk konstruksi.
