Akuisisi fasilitas yang dibangun biasanya merupakan investasi modal utama, apakah pemiliknya sebagai seorang individu, atau sebuah perusahaan swasta atau badan publik.
Karena komitmen sumber daya untuk investasi tersebut didorong oleh tuntutan pasar atau kebutuhan yang dirasakan, fasilitas ini diharapkan untuk memenuhi tujuan tertentu dalam batasan yang ditentukan oleh pemilik dan peraturan yang relevan.
Dengan pengecualian dari spekulatif pasar perumahan, di mana unit-unit hunian dapat dijual sebagai yang dibangun oleh pengembang real estate, sebagian besar fasilitas yang dibangun khusus dibuat dalam konsultasi dengan pemilik.
Seorang pengembang real estate dapat dianggap sebagai sponsor proyek pembangunan, sebanyak instansi pemerintah dapat menjadi sponsor dari proyek publik dan mengubahnya ke yang lain unit pemerintah setelah selesai.
Dari sudut pandang manajemen proyek, istilah "pemilik" dan "sponsor" adalah sama karena keduanya memiliki otoritas tertinggi untuk membuat semua keputusan penting. Karena pemilik dasarnya memperoleh fasilitas pada janji dalam beberapa bentuk perjanjian, maka akan bijaksana bagi pemilik apapun untuk memiliki pemahaman yang jelas dari proses akuisisi dalam rangka untuk mempertahankan kontrol yang kuat tentang ketepatan waktu, kualitas dan biaya pembangunan fasilitas yang di selesaikan .
Dari perspektif pemilik, kehidupan siklus proyek untuk fasilitas yang dibangun dapat digambarkan secara skematik pada Gambar 3-1. Pada dasarnya, sebuah proyek disusun untuk memenuhi kebutuhan pasar atau kebutuhan secara tepat waktu.
Berbagai kemungkinan dapat dipertimbangkan pada tahap perencanaan konseptual, dan kelayakan teknologi dan ekonomi dari setiap alternatif yang akan dinilai dan dibandingkan dalam rangka untuk memilih proyek terbaik.
Skema pembiayaan untuk alternatif yang diusulkan juga harus diperiksa, dan proyek akan diprogram sehubungan dengan waktu untuk selesai dan arus kas yang tersedia. Setelah lingkup dari proyek ini adalah jelas, desain rekayasa rinci akan memberikan cetak biru untuk konstruksi, dan perkiraan biaya yang pasti akan berfungsi sebagai dasar untuk pengendalian biaya.
Pada tahap pengadaan dan konstruksi, pemakaian bahan dan pelaksanaan proyek harus direncanakan dan dikendalikan. Setelah pembangunan selesai, biasanya ada periode singkat pada saat start-up atau commisioning dari fasilitas yang dibangun ketika pertama kali di operasional kan. Akhirnya, pengelolaan fasilitas harus diserahkan kepada pemilik untuk di huni secara penuh untuk memanfaatkan fasilitas yang telah di bangun, termasuk fasilitas bangunan sementara yang dipakai pada saat konstruksi, apakah harus di bongkar atau di konversi pemanfaatan nya.
Gambar 3-1: Siklus Hidup Proyek Pembangunan Fasilitas
Tentu saja, tahap-tahap pengembangan proses pembanguan pada Gambar 3-1 tidak harus ketat berurutan.
Beberapa tahap membutuhkan pengaturan, dan yang lain nya dapat dilakukan secara paralel atau dengan kerangka waktu yang di ketat kan, tergantung pada ukuran, sifat dan urgensi dari suatu proyek. Selanjutnya, pemilik mungkin telah mempunyai “team work” untuk menangani pekerjaan di setiap tahap dari keseluruhan proses, atau mungkin mencari nasihat profesional dan layanan untuk bekerja di dalam semua tahapannya.
Maklum, sebagian besar pemilik memilih untuk menangani beberapa pekerjaan swakelola dan melakukan kontrak di luar layanan profesional untuk komponen tertentu dari pekerjaan yang diperlukan. Dengan memeriksa siklus hidup proyek dari perspektif pemilik, kita bisa fokus pada peran yang tepat dari berbagai kegiatan dan peserta di semua tahapan, terlepas dari pengaturan kontraktual untuk beberapa jenis pekerjaan.
Banyak instansi Pemerintah yang telah memiliki kemampuan team work untk melaksanakan proyek secara swa-kelola, misal nya untuk menangani perencanaan, penganggaran, desain konstruksi, maupun pengoperasian jaringan air bersih maupun struktur pengendalian banjir. Sedangkan Lembaga publik lainnya, terlibat dalam semua tahapan proyek konstruksi. Di sektor swasta, banyak perusahaan besar seperti DuPont, Exxon, dan IBM memiliki staf yang memadai untuk melaksanakan kegiatan perluasan pabrik. Semua pemilik, baik pemerintah maupun swasta, menggunakan agen luar untuk tingkat yang lebih besar atau lebih kecil ketika memandang akan lebih menguntungkan untuk melaksanakan nya.
Siklus berlangsung nya proyek dapat dipandang sebagai suatu proses kehidupan dimana proyek dilaksanakan dari sejak buaian hingga ke liang kubur. Proses ini sering sangat kompleks, namun dapat didekomposisi menjadi beberapa tahap seperti yang ditunjukkan oleh garis besar umum pada Gambar 3-1. Solusi di berbagai tahapan tersebut kemudian diintegrasikan untuk memperoleh hasil akhir. Meskipun setiap tahap membutuhkan keahlian yang berbeda, biasanya mencakup kegiatan teknis dan manajerial dalam domain pengetahuan spesialis. Pemilik mungkin memilih untuk menguraikan seluruh proses ke tahap lebih atau kurang didasarkan pada ukuran dan sifat proyek, dan dengan demikian memperoleh hasil yang paling efisien dalam pelaksanaannya.
Sangat sering, pemilik tetap mempertahankan kontrol langsung dari pekerjaan dalam tahap perencanaan dan pemrograman, tetapi perencanaan dan ahli keuangan semakin di butuhkan sebagai konsultan karena kompleksitas proyek. Sejak operasi dan pemeliharaan fasilitas setelah penyelesaian dan penerimaan proyek, biasanya diperlakukan sebagai masalah yang terpisah kecuali dalam pertimbangan biaya siklus penggunaan fasilitas. Semua tahap dari perencanaan konseptual dan studi kelayakan untuk penerimaan fasilitas untuk hunian mungkin secara luas disatukan dan disebut sebagai proses Rancang bangun (Design in Built), sedangkan pengadaan dan konstruksi saja secara tradisional dianggap sebagai sektor industri konstruksi.
Pemilik harus mengakui bahwa tidak ada pendekatan tunggal terbaik dalam manajemen proyek untuk mengatur seluruh siklus kehidupan proyek. Semua pendekatan organisasi memiliki kelebihan dan kekurangan, tergantung pada pengetahuan pemilik dalam manajemen konstruksi serta jenis, ukuran dan lokasi proyek. Hal ini penting bagi pemiliknya untuk menyadari pendekatan yang paling tepat dan bermanfaat untuk suatu proyek tertentu.
Dalam membuat pilihan, pemilik harus peduli dengan biaya siklus hidup fasilitas yang dibangun bukan hanya biaya konstruksi awal. Menyimpan sejumlah kecil uang selama konstruksi tidak mungkin bermanfaat jika hasilnya jauh lebih besar biaya operasi atau tidak memenuhi persyaratan fungsional untuk fasilitas baru yang memuaskan. Dengan demikian, pemilik harus sangat peduli dengan kualitas produk jadi serta biaya konstruksi itu sendiri.
Karena fasilitas operasi dan pemeliharaan merupakan bagian dari siklus hidup proyek, harapan pemilik untuk memenuhi tujuan investasi selama siklus hidup proyek akan membutuhkan pertimbangan biaya operasi dan pemeliharaan. Oleh karena itu, manajemen operasional fasilitas (sering disebut sebagai “Building Management”) juga harus dipertimbangkan sedini mungkin, seperti proses konstruksi harus diingat pada tahap awal perencanaan dan pemrograman.
