8.3 Risiko dan Insentif Kualitas Konstruksi



Semua pemilik ingin kualitas konstruksi dengan biaya yang wajar, tetapi tidak semua bersedia untuk berbagi risiko dan / atau menyediakan insentif untuk meningkatkan kualitas konstruksi.

Dalam beberapa tahun terakhir, pemilik lebih mengenal bahwa mereka tidak mendapatkan kualitas terbaik konstruksi dengan memeras uang dari keuntungan terakhir kontraktor, dan mereka menerima konsep pembagian risiko / resiko penugasan pada prinsipnya dalam malalaikan kontrak konstruksi.
Namun, pelaksanaan konsep seperti dalam dekade terakhir telah menerima hasil yang beragam.  

Banyak pemilik publik telah menjadi korban dari skema mereka sendiri, bukan hanya karena kebutuhan biasa dalam membiarkan kontrak kerja publik melalui penawaran yang kompetitif untuk menghindari favoritisme, tapi barangkali karena beratnya birokrasi yang mengakar. Beberapa kontraktor menjauhi pekerjaan umum sama sekali, yang lain mengajukan tawaran dengan harga lebih tinggi untuk mengkompensasi membatasi ketentuan  ketentuan kontrak. 

Akibatnya, beberapa otoritas publik menemukan bahwa baik ada beberapa kontraktor yang bertanggung jawab menanggapi undangan mereka untuk mengajukan tawaran atau harga penawaran jauh melebihi perkiraan engineer mereka. Mereka pemilik publik yang telah mengadopsi risiko pemerintah daerah dengan konsep pembagian tugas / risiko kontrak yang ditemukan bahwa sementara harga tawaran awal mungkin telah menurun sedikit, klaim dan sengketa kontrak lebih sering dari sebelumnya, dan terutama lebih daripada di konstruksi yang didanai swasta. Beberapa klaim dan sengketa tidak dapat diragukan lagi akan dihindari dengan memperbaiki ketentuan kontrak.
 
Karena klaim paling dan paling sering timbul sengketa dari kontrak lump sum untuk pemilik baik negeri dan swasta, faktor-faktor berikut yang berhubungan dengan kontrak lump sum sangat penting:
  • tawaran tidak seimbang unit harga yang memperkirakan dasar pembayaran berkala . 
  • mengubah topik pembicaraan untuk pembayaran komitmen yang dinegosiasikan 
  • perubahan dalam teknologi desain atau konstruksi 
  • insentif untuk penyelesaian awal


Ketidak seimbangan penawaran mengacu dengan menaikkan harga unit pada item akan selesai dalam tahap awal proyek dan menurunkan harga unit pada item yang akan diselesaikan pada tahap selanjutnya. Tujuan dari praktek ini pada bagian kontraktor adalah untuk meringankan beban pembiayaan konstruksi. Lebih baik bagi pemilik untuk menawarkan insentif eksplisit untuk membantu pembiayaan konstruksi dalam pertukaran untuk harga tawaran lebih rendah daripada membiarkan penggunaan keseimbangan penawaran yang tersembunyi.

Ketidak seimbangan penawaran juga dapat terjadi jika kontraktor meremehkan beberapa volume / kuantiti item pekerjaan, sehingga harga satuan yang tinggi pada item tersebut akan meningkatkan keuntungan. Karena kontrak lump sum yang diberikan berdasarkan tawaran yang rendah, sulit untuk menantang penawar rendah pada validitas harga unit mereka kecuali untuk pelanggaran yang menyolok. Akibatnya obat harus dicari dengan meminta kontraktor untuk menyerahkan catatan yang terkait transaksi keuangan untuk mendukung pengeluaran yang terkait dengan tagihan bulanan untuk pembayaran pekerjaan yang telah diselesaikan selama periode tersebut. 

Salah satu isu yang paling diperdebatkan dalam ketentuan kontrak menyangkut pembayaran untuk perintah perubahan. Pemilik dan engineer yang harus memiliki apresiasi terhadap efek perubahan untuk item tertentu pekerjaan dan bernegosiasi dengan kontraktor pada biaya item yang diidentifikasi tersebut.

Pemilik harus meminta kontraktor untuk menyerahkan kutipan harga dalam jangka waktu tertentu setelah penerbitan perintah perubahan dan untuk menilai apakah urutan perubahan dapat menyebabkan kerusakan penundaan.  


Jika kontrak tidak memuat ketentuan khusus tentang pengungkapan biaya untuk mengevaluasi urutan perubahan biaya, maka akan sulit untuk bernegosiasi pembayaran untuk perintah perubahan dan klaim pemukiman nanti.

Pada beberapa proyek, ketentuan kontrak dapat memungkinkan kontraktor untuk menyediakan desain alternatif dan / atau teknologi konstruksi. Pemilik mungkin memberlakukan mekanisme yang berbeda untuk harga perubahan ini. Misalnya, kontraktor mungkin menyarankan perubahan desain atau konstruksi metode yang memenuhi persyaratan kinerja. Tabungan karena perubahan tersebut mungkin bertambah kepada kontraktor atau pemilik, atau mungkin dibagi dalam beberapa cara antara keduanya.

Ketentuan kontrak harus mencerminkan pemilik bahwa risiko harus di imbali dengan tujuan desain alternatif dan / atau teknologi konstruksi. Sementara inovasi sering merupakan usaha untuk menghemat uang dan waktu, inovasi tidak berhasil mungkin memerlukan tambahan uang dan waktu untuk memperbaiki kesalahan sebelumnya. Akan lebih buruk lagi bila kegagalan bisa memiliki konsekuensi serius.

Terlepas dari peringatan dan niat baik untuk perbaikan perencanaan sebelum memulai sebuah proyek konstruksi, walaupun sebagian besar pemilik menginginkan fasilitas yang akan beroperasional sesegera mungkin setelah keputusan dibuat untuk melanjutkan konstruksi.


Kontrak konstruksi banyak mengandung ketentuan sanksi untuk penyelesaian akhir melampaui batas waktu yang ditentukan, namun, kecuali ketentuan-ketentuan tersebut disertai dengan insentif yang sama untuk penyelesaian awal, sedangkan mereka mungkin tidak memiliki kekuatan hukum di pengadilan. Penyelesaian awal dapat mengakibatkan penghematan yang signifikan, terutama dalam proyek rehabilitasi di mana pengguna fasilitas yang nyaman dengan hilangnya fasilitas dan gangguan akibat operasi konstruksi.

Contoh 8-4: Arkansas Rice Growers Cooperative Association v. Alchemy Industries

Sebuah kasus pengadilan 1986 dapat menggambarkan asumsi risiko pada bagian kontraktor dan profesional desain. Para Petani Padi Arkansas Koperasi kontrak dengan Alkimia Industries, Inc untuk menyediakan jasa rekayasa dan konstruksi untuk fasilitas baru dimaksudkan untuk menghasilkan uap dengan membakar lambung padi. Menurut ketentuan kontrak, Alkimia Industri dijamin bahwa tanaman selesai akan mampu "mengurangi minimal tujuh dan satu setengah ton sekam padi per jam menjadi abu dan menghasilkan minimal 48 juta per jam BTU dari steam pada 200 £ tekanan. " Sayangnya, pabrik selesai tidak memenuhi standar kinerja, dan Petani Beras Arkansas Koperasi Asosiasi Industri menggugat Alkimia dan subkontraktor untuk pelanggaran jaminan. Kerusakan hampir $ 1.500.000 diberikan kepada Asosiasi.

AddThis