Para peserta yang berbeda dalam proses konstruksi memiliki perspektif yang cukup berbeda pada pembiayaan. Dalam dunia keuangan proyek, pendapatan untuk satu peserta mewakili pengeluaran untuk beberapa peserta lainnya.
Pembayaran penundaan dari satu hasil peserta dalam beban keuangan dan masalah arus kas untuk peserta lainnya. Hal ini umum terjadi di konstruksi untuk mengurangi biaya pembiayaan dengan menunda pembayaran hanya dalam mode ini. Pergeseran waktu pembayaran tidak menghilangkan biaya pendanaan, namun, karena beban keuangan masih ada.
Secara tradisional, banyak organisasi telah menggunakan penundaan pembayaran baik untuk pergeseran biaya pembiayaan untuk orang lain atau untuk mengatasi kekurangan sumber daya keuangan sesaat.
Dari perspektif pemilik, kebijakan ini mungkin memiliki manfaat jangka pendek, tapi jelas memiliki biaya jangka panjang. Karena kontraktor tidak memiliki aset modal yang besar, mereka biasanya tidak memiliki sejumlah besar kredit yang tersedia untuk menutup keterlambatan pembayaran. Kontraktor juga dianggap sebagai risiko kredit dalam banyak kasus, sehingga pinjaman sering membutuhkan biaya bunga premium.
Kontraktor dihadapkan dengan masalah pembiayaan besar kemungkinan untuk menambahkan premi tawaran atau tidak tawaran sama sekali pada pekerjaan tertentu. Sebagai contoh, A. Maevis mencatat:
Ada hari di New York City ketika lembaga-lembaga kota mengalami kesulitan menarik penawar, namun kontraktor memukul pintu untuk mendapatkan pekerjaan dari Laporan Edison, utilitas lokal. Mengapa? Pertama, pembayaran kota ini lamban, CO (perintah perubahan) tahun di belakang, proses keputusan yang kacau, dan pembayaran dilakukan 60 hari setelah penutupan perkiraan.
Con Edison dibayar pada tanggal 20 bulan untuk kerja yang dilakukan untuk yang pertama bulan. Perintah perubahan dinegosiasikan dan dibayar dalam 30 hari-60 hari. Jika keputusan itu diperlukan, ia datang dalam 10 hari. Jumlah tawaran yang Anda terima pada proyek Anda adalah salah satu ukuran efisiensi administratif Anda. Selanjutnya, persaingan terikat untuk memberikan harga serendah mungkin konstruksi.
Bahkan setelah penawaran diterima dan kontrak ditandatangani, keterlambatan dalam pembayaran dapat membentuk dasar untuk klaim klaim dari kontraktor yang berhasil melawan sebuah instansi .
Pemilik fasilitas yang dibangun biasanya memiliki peringkat kredit yang lebih baik dan bisa mendapatkan pinjaman pada suku bunga pinjaman lebih rendah, tetapi ada beberapa pengecualian terhadap aturan ini, terutama untuk proyek-proyek konstruksi di negara-negara berkembang. Dalam keadaan tertentu, disarankan bagi pemilik untuk memajukan pembayaran berkala kepada kontraktor dengan imbalan beberapa konsesi dalam harga kontrak. Hal ini terutama berlaku untuk skala besar proyek konstruksi dengan jangka waktu yang panjang yang biaya dan persyaratan pembiayaan modal tinggi.
Jika pemilik bersedia untuk memajukan jumlah ini kepada kontraktor, keuntungan dalam biaya pendanaan yang lebih rendah dapat digunakan bersama oleh kedua belah pihak melalui kesepakatan sebelumnya.
Sayangnya, pilihan pembiayaan selama masa konstruksi sering diserahkan kepada kontraktor yang tidak dapat mengambil keuntungan dari semua pilihan yang tersedia saja. Pemiliknya sering terlindung dari partisipasi melalui metode tradisional dari kutipan harga untuk kontrak konstruksi. Praktek ini hanya memperburuk masalah dengan mengecualikan pemilik dari berpartisipasi dalam keputusan yang dapat mengurangi biaya proyek.
Dalam kondisi ketidakpastian ekonomi, premi untuk melindungi nilai risiko harus ditambahkan ke estimasi biaya konstruksi baik oleh pemilik dan kontraktor.
Semakin besar dan lebih lama proyek ini, semakin besar risiko.
Untuk pemilik canggih yang mencoba untuk menghindari semua risiko dan menempatkan beban pembiayaan pembangunan pada kontraktor, harga kontrak untuk fasilitas konstruksi kemungkinan akan meningkat untuk mencerminkan premi risiko yang dikenakan oleh kontraktor.
Dalam berurusan dengan proyek-proyek kecil dengan jangka waktu yang singkat, praktik ini dapat diterima terutama ketika pemilik tidak memiliki keahlian apapun untuk mengevaluasi alternatif pembiayaan proyek atau stabilitas keuangan untuk mengadopsi skema pembiayaan yang inovatif. Namun, untuk proyek-proyek skala besar durasi panjang, pemilik tidak bisa lepas tanggung jawab partisipasi jika ingin menghindari bencana run-jauh biaya dan litigasi mahal.
Pembangunan pembangkit listrik tenaga nuklir di sektor swasta dan pembangunan fasilitas transportasi di sektor publik menawarkan banyak contoh masalah tersebut. Jika tanggung jawab pembagian risiko antara berbagai pihak dalam proyek konstruksi dapat didefinisikan secara jelas dalam tahap perencanaan, semua pihak dapat dimanfaatkan untuk mengambil keuntungan dari penghematan biaya dan penggunaan awal dari pembangunan fasilitas.
Contoh 7-13: Efek penundaan pembayaran
Tabel 7-9 menunjukkan contoh dari pengaruh waktu pembayaran pada kontraktor umum dan subkontraktor. Harga kontrak total untuk proyek ini adalah $ 5.100.000 dengan pembayaran terjadwal dari pemilik yang ditampilkan pada Kolom 2. Beban kontraktor umum pada setiap periode selama masa proyek diberikan dalam Kolom 3, sementara biaya subkontraktor ditunjukkan dalam Kolom 4. Jika kontraktor umum harus membayar biaya subkontraktor serta sendiri pada akhir setiap periode, arus kas bersih dari kontraktor umum diperoleh di Kolom 5, dan kumulatif arus kas di Kolom 6.
TABEL 7-9 Contoh Pengaruh Waktu Pembayaran
| |||||
Periode
|
Pemilik Pembayaran
|
Beban
Kontraktor Umum | Beban Sub kontraktor | Cash flow Bersih Kontraktor Umum |
Kumulatif
Arus Kas |
1
2 3 4 5 6 Total |
---
$ 950.000 950,000 950,000 950,000 1,300,000 $ 5.100.000 |
$ 100.000
100,000 100,000 100,000 100,000 - $ 500.000 |
$ 900.000
900,000 900,000 900,000 900,000 - $ 4.500.000 |
- US $ 1.000.000
- 50.000 - 50.000 - 50.000 - 50.000 1,300,000 $ 100.000 |
- US $ 1.000.000
- 1.050.000 - 1.100.000 - 1.150.000 - 1.200.000 100,000 |
Catatan: arus kas kumulatif tidak mencakup biaya pembiayaan. Dalam contoh ini, pemilik menahan sebuah retainage lima persen pada biaya serta pembayaran sebesar $ 100.000 sampai penyelesaian proyek. Ini $ 100.000 sama dengan laba kotor diharapkan dari kontraktor tanpa mempertimbangkan biaya pembiayaan atau diskon arus kas. Pengolahan waktu dan kesepakatan kontrak dengan hasil pemilik dalam penundaan satu periode dalam menerima pembayaran. Biaya aktual konstruksi dari sudut pandang kontraktor umum terdiri dari $ 100.000 dalam setiap periode konstruksi ditambah pembayaran karena subkontraktor $ 900,000 pada setiap periode. Sementara arus kas bersih tanpa memperhatikan diskon atau pembiayaan adalah sama dengan laba $ 100.000 untuk kontraktor umum, biaya keuangan tidak mungkin cukup besar. Dengan pembayaran langsung kepada subkontraktor, lebih dari $ 1.000.000 harus dibiayai oleh kontraktor sepanjang durasi proyek. Jika kontraktor umum menggunakan pinjaman untuk membiayai pengeluaran, jumlah pinjaman maksimum $ 1.200.000 pada periode lima diperlukan bahkan tanpa mempertimbangkan beban bunga menengah. Pembiayaan jumlah ini mungkin cukup mahal dan mudah dapat melebihi keuntungan proyek yang diharapkan.
Dengan menunda pembayaran kepada subkontraktor, kontraktor umum secara substansial dapat mengurangi kebutuhan pembiayaan. Sebagai contoh, Tabel 7-10 menunjukkan arus kas yang dihasilkan dari menunda pembayaran kepada subkontraktor untuk satu periode dan untuk dua periode, masing-masing. Dengan penundaan satu periode, jumlah maksimum sebesar $ 300.000 (ditambah biaya bunga menengah) harus dibiayai oleh kontraktor umum. Artinya, dari data pada Tabel 7-10, arus kas bersih pada periode 1 adalah - $ 100.000, dan arus kas bersih untuk setiap periode 2 sampai 5 diberikan oleh: $ 950.000 - $ 100.000 - $ 900.000 = - $ 50.000 Akhirnya, arus kas bersih untuk periode 6 adalah: $ 1.300.000 - $ 900.000 = $ 400.000
Dengan demikian, arus kas kumulatif bersih dari periode 1 sampai 5 seperti yang ditunjukkan di Kolom 2 hasil Tabel 7-10 dalam kekurangan maksimal $ 300.000 dalam jangka waktu 5 di Kolom 3. Untuk kasus penundaan pembayaran dua periode ke subkontraktor, kontraktor umum bahkan menjalankan sebuah keseimbangan positif selama konstruksi seperti yang ditunjukkan pada kolom 5. Hasil saldo positif dari penerimaan pembayaran pemilik sebelum penggantian biaya subkontraktor. Keseimbangan ini positif dapat ditempatkan dalam rekening tanpa bunga untuk mendapatkan pendapatan tambahan untuk kontraktor umum.
Tak perlu dikatakan, bagaimanapun, keterlambatan pembayaran berarti biaya tambahan dan masalah pembiayaan kepada subkontraktor. Dengan penundaan pembayaran jangka waktu dua dari kontraktor umum, subkontraktor memiliki saldo yang belum dibayar $ 1.800.000, yang akan mewakili biaya keuangan yang cukup besar.
TABEL 7-10 Contoh Pengaruh Arus Kas Pembayaran Tertunda
| |||||
Periode
|
Satu Masa Pembayaran Keterlambatan
|
Dua Periode Pembayaran Keterlambatan
| |||
Arus Kas Bersih
|
Kumulatif Arus Kas
|
Arus Kas Bersih
|
Kumulatif Arus Kas
| ||
1
2 3 4 5 6 7 |
- $ 100.000
- 50.000 - 50.000 - 50.000 - 50.000 400,000 |
- $ 100.000
- 150.000 - 200.000 - 250.000 - 300.000 100,000 |
- $ 100.000
850,000 - 50.000 - 50.000 - 50.000 400,000 - 900.000 |
- $ 100.000
750,000 700,000 650,000 600,000 1,000,000 100,000 | |
