Pemrograman proyek investasi` dibentuk oleh rencana strategis organisasi, yang dipengaruhi oleh permintaan pasar dan kendala sumber daya. Proses pemrograman yang terkait dengan studi kelayakan perencanaan akan menetapkan prioritas dan waktu untuk memulai berbagai proyek untuk memenuhi sasaran keseluruhan dari organisasi.
Namun, setelah keputusan ini dibuat untuk memulai proyek,
tekanan pasar bisa mendikte pembangunan penyelesaian awal dan tepat waktu.
tekanan pasar bisa mendikte pembangunan penyelesaian awal dan tepat waktu.
Di antara berbagai jenis konstruksi, pengaruh tekanan pasar pada waktu memulai pembangunan paling jelas dalam industri konstruksi. Permintaan untuk produk industri dapat berumur pendek, dan jika perusahaan tidak menguasai pasar pertama, mungkin tidak ada permintaan untuk produk kemudian. Dengan persaingan intensif untuk pasar nasional dan internasional, tren bergerak menuju industri konstruksi yang lebih pendek siklus kehidupan proyek, khususnya di industri teknologi intensif.
Dalam rangka untuk mengulur waktu, beberapa pemilik bersedia untuk mengorbankan perencanaan menyeluruh dan studi kelayakan sehingga dapat melanjutkan pada sebuah proyek dengan definisi yang tidak memadai dari ruang lingkup proyek.
Selalu, akan terjadi perubahan berikutnya dalam lingkup proyek yang akan meningkatkan biaya konstruksi, namun, keuntungan yang diperoleh dari operasionalonal pembangunan sebelumnya sering membenarkan kenaikan biaya konstruksi.
Secara umum, jika pemilik dapat memperoleh keuntungan yang wajar dari pengoperasionalan hasil pembangunan, proyek ini dianggap sukses bahkan jika biaya konstruksi jauh melebihi perkiraan berdasarkan definisi ruang lingkup yang tidak memadai.
Sikap ini mungkin disebabkan sebagian besar ketidakpastian yang melekat dalam proyek konstruksi. Sulit untuk berpendapat bahwa keuntungan mungkin bahkan lebih tinggi jika biaya konstruksi dapat dikurangi tanpa meningkatkan durasi proyek. Namun, beberapa proyek, terutama beberapa pembangkit listrik tenaga nuklir, yang jelas tidak berhasil dan ditinggalkan sebelum selesai, dan kematian mereka harus dikaitkan setidaknya sebagian untuk perencanaan yang tidak memadai dan studi kelayakan yang kurang matang.
Sponsor Pemilik atau tim pembangunan memegang kunci untuk mempengaruhi biaya konstruksi dari proyek karena setiap keputusan yang dibuat pada tahap awal siklus hidup proyek memiliki pengaruh jauh lebih besar daripada yang dibuat pada tahap kemudian, seperti yang ditunjukkan secara skematik pada Gambar 1-3. Selain itu, perencanaan dan pelaksanaan keputusan akan mempengaruhi kelanjutan biaya operasional dan, dalam banyak kasus, mempengaruhi pendapatan selama masa pembangunan. Oleh karena itu, pemilik harus memperoleh keahlian profesional yang memadai untuk menyediakan perencanaan dan studi kelayakan.
Banyak pemilik tidak mempertahankan suatu rekayasa swa-kelola / inhouse dalam kemampuan manajemen konstruksi, dan mereka harus mempertimbangkan pembentukan hubungan yang berkelanjutan dengan konsultan luar untuk merespon dengan cepat kebutuhan nya. Bahkan di antara para pemilik / pemberi tugas yang menjaga engineer dan divisi konstruksi nya, dengan banyak memperlakukan divisi nya sebagai organisasi independen. Pengaturan semacam itu seharusnya tidak membuat penggunaan yang sah bagi mereka sebagai kepalsuan ekonomi dalam reimbursable costs dari divisi tersebut memang bisa sangat mahal untuk organisasi secara keseluruhan.
Gambar 1-3: Kemampuan untuk Pengaruh Biaya Konstruksi Selama Waktu
Akhirnya, inisiasi dan pelaksanaan proyek menjadi tempat tuntutan modal pada sumber daya dari pemilik dan para profesional serta kontraktor untuk terlibat oleh pemiliknya.
Untuk proyek yang sangat besar, mungkin tawaran sampai harga jasa rekayasa serta biaya bahan dan peralatan dan harga kontrak dari semua jenis. Akibatnya, faktor-faktor tersebut harus dipertimbangkan dalam menentukan waktu proyek.
Contoh 1-1: Menetapkan prioritas untuk proyek-proyek
Sebuah department store yang direncanakan untuk memperluas operasional dengan mengakuisisi 20 hektar tanah di sebelah tenggara daerah metropolitan yang terdiri dari pinggiran kota mapan untuk keluarga berpendapatan menengah.
Suatu perusahaan arsitektur / engineering (A/E) terlibat untuk merancang sebuah pusat perbelanjaan di plot 20-acre dengan department store sebagai andalannya ditambah sejumlah besar etalase untuk penyewa. Satu tahun kemudian, pemilik department store membeli 2.000 hektar lahan pertanian di pinggiran barat laut wilayah metropolitan yang sama dan ditunjuk 20 hektar lahan ini untuk pusat perbelanjaan. Perusahaan A/E kembali terlibat untuk merancang sebuah pusat perbelanjaan di lokasi baru.
Perusahaan A/E disimpan sepenuhnya dalam gelap sementara sekumpulan dari 2.000 hektar tanah di barat laut berlangsung tenang. Ketika rencana dan spesifikasi untuk pusat perbelanjaan tenggara diselesaikan, di informasikan pemilik kepada perusahaan A / E bahwa untuk saat ini tidak akan melanjutkan pembangunan pusat perbelanjaan tenggara.
Sebaliknya, pemilik mendesak perusahaan A/E untuk menghasilkan satu set baru rencana serupa dan spesifikasi untuk pusat perbelanjaan barat laut secepat mungkin, bahkan dengan mengorbankan tindakan penghematan biaya. Ketika rencana dan spesifikasi untuk pusat perbelanjaan barat laut siap, pemilik segera meresmikan pembangunan konstruksi nya. Namun, butuh tiga tahun sehingga akhirnya pusat perbelanjaan tenggara dibangun.
Alasan di balik perubahan rencana adalah bahwa pemilik menemukan ketersediaan lahan pertanian di barat laut yang dapat dikembangkan menjadi perumahan properti real estate untuk keluarga berpenghasilan menengah ke atas. Pembangunan langsung dari barat laut pusat perbelanjaan akan membuat bidang tanah pembangunan lebih menarik bagi pembeli rumah. Dengan demikian, pemilik bisa menutup arus kas yang cukup dalam tiga tahun untuk membangun pusat perbelanjaan tenggara di samping pembiayaan pembangunan timur laut pusat perbelanjaan, serta pengembangan lahan di sekitarnya.
Sementara pemilik tidak ingin biaya pembangunan pusat perbelanjaan barat laut menjadi boros, namun tampaknya puas dengan perkiraan biaya berdasarkan rencana rinci dari pusat perbelanjaan tenggara. Dengan demikian, pemilik akan memiliki gambaran umum tentang biaya pembangunan pusat perbelanjaan barat laut, dan tidak ingin menunggu perkiraan biaya lebih rinci sampai siap nya rencana rinci di pusat perbelanjaan. Untuk pemilik, ketepatan waktu menyelesaikan pembangunan pusat perbelanjaan barat laut jauh lebih penting daripada mengurangi biaya konstruksi dalam memenuhi tujuan investasinya. Contoh 1-2:
Hambatan Sumber Daya Mega Proyek
Masalah utama dengan mega proyek adalah tekanan berat ditempatkan pada lingkungan, terutama pada sumber daya di daerah langsung dari proyek konstruksi. "Mega" atau "makro" proyek melibatkan pembangunan pembangunan yang sangat besar seperti pipa Alaska dibangun pada tahun 1970 atau Terusan Panama dibangun di tahun 1900-an.
Keterbatasan dalam beberapa atau semua unsur-unsur dasar yang dibutuhkan untuk berhasil menyelesaikan suatu mega proyek meliputi:
• profesional di bidang desain teknik untuk menyediakan tenaga kerja yang cukup untuk menyelesaikan desain dalam batas waktu yang wajar.
• supervisor konstruksi dengan kapasitas dan pengalaman untuk mengarahkan proyek-proyek besar.
• jumlah pekerja konstruksi dengan keterampilan yang tepat untuk melakukan pekerjaan. • pasar untuk memasok bahan dalam jumlah yang cukup dan kualitas yang dibutuhkan tepat waktu.
• kemampuan infrastruktur lokal untuk mendukung sejumlah besar pekerja selama jangka waktu, termasuk jasa perumahan, transportasi dan lainnya. Untuk menambah masalah, mega proyek yang sering dibangun di lingkungan terpencil jauh dari pusat populasi besar dan tunduk pada kondisi iklim yang parah. Akibatnya, fitur khusus dari setiap proyek mega harus dievaluasi dengan hati-hati.
